Поиск недвижимости

Что выгоднее: купить или снять.

Рассматриваем не только Болгарию. Сравниваем разные страны Европы с Болгарией и Россией.

Многие потенциальные клиенты нас спрашивают, что выгоднее - купить или снять квартиру в Болгарии, и это понятно, ведь если снимать выгоднее, то зачем покупать и если выгоднее купить, то зачем платить дяде, когда есть средства на покупку. Для ответа на этот основной вопрос нужно понять цели покупки или съема, на примере Болгарии.


Есть несколько мотиваций:

  • "Хочу" – с этим аргументом спорить бессмысленно, он не поддается разумному объяснению.инфляция
  • "Друзья или родственники так сделали" – спорный аргумент, ведь все ошибаются.
  • "Рекомендация врачей о смене климата" – серьезный и очень весомый аргумент.
  • "Заграничная дача для проведения отпусков или всего лета"  - достаточно разумный подход, особенно если факту пребывания на море радуются дети и внуки.
  • "Переезд на ВНЖ и в дальнейшем на ПМЖ" – разумно, т. к. в Болгарии можно на меньшие средства более качественно жить.
  • "Вложение" – именно про это и пойдет разговор. Агитации не будет – будут только цифры.

После того, как ясны цели и они разумно обоснованы, вопрос все же остается открытым.


Купить или снимать?


Если отбросить лирику, то самым правильным будет посчитать.

  1. окупаемость: срок, за который квартира окупится, если ее сдавать.
  2. капитализацию: прирост стоимости со временем
  3. доходы и расходы: доход от сдачи в аренду квартиры и расходы на ее обслуживание

Разумеется, выгоднее всего купить, когда цена реальна или занижена, чем когда цены находятся на пике.


Для определения завышена или занижена цена недвижимости  есть достаточно простой способ  – это вычислить соотношение цены квартиры к общему доходу от ее годовой арендной платы без учета расходов. Во всем мире это известно как коэффициент общей арендной платы.


Пример расчета:  квартира стоит 100 000 евро, сдать ее из расчета дохода  от аренды за весь год можно за 10 000 евро,  получается  100 000/ 10 000 = 10. Мы посчитали, за сколько лет квартира окупит свою стоимость, если ее сдавать, без учета потерь на расходы.
Этот коэффициент показывает инвестиционную привлекательность недвижимости  и целесообразность ее приобретения.


Идеальной считается окупаемость за 10 лет, но в последние годы, в мире, в связи с экономической ситуацией, этот коэффициент постоянно растет, в ближайшее время эксперты говорят, что он достижим не в странах или городах, а в конкретных районах или даже кварталах и домах.


Самый показательный в  этом плане рынок США. До 1990 года  коэффициент  колебался от 10 до 14, а в таких тепличных условиях однозначно было выгодно вложить деньги в недвижимость, что собственно все и делали. Банки дешевыми необеспеченными кредитами подогревали ситуацию и коэффициент пополз вверх.
Забегая вперед скажем, что гранью рентабельности для владельца недвижимости является показатель 20. Эксперты считают, что в этом случае владелец недвижимости тратит больше чем арендатор, а в этом случае недвижимость выгоднее снимать.


В последние годы в США в среднем по развитым районам этот коэффициент равен 20. Расчет 40 крупнейших городов показал, что недвижимость выгоднее снимать. Например в Лос-Анджелесе или Нью-Йорке коэффициент более 25, а в Калифорнии самый высокий показатель по стране 34. Представьте, нужно 34 года, чтобы купленная недвижимость для дохода от аренды окупилась.

Купив квартиру в 35 лет к 70 годам, если доживете, она окупится!

Эксперты дают следующие рекомендации:

  • Если коэффициент равен от 1 до 15-16 недвижимость привлекательна для покупки, ее цена занижена. Такую недвижимость выгоднее купить, а не снимать.
  • Если коэффициент равен от 16 до 20 - недвижимость имеет свою реальную стоимость и ее, как правило, все же выгоднее купить, но и снимать тоже не промах.
  • Если коэффициент выше 21 - однозначно недвижимость выгоднее снимать.

Например, практически все кредитные брокеры и эксперты считают, что при коэффициенте 25 и выше рынок недвижимости перегрет и идет надувание мыльного пузыря.
Европа очень неоднородна в отличии от США. Расчетные европейские индексы показывают, что беднейшие страны Европы имеют самые низкие показатели коэффициента, и этот коэффициент сильно меняется от страны к стране, причем менее рентабельные более дорогие варианты.


Молдова 10 -13,
Болгария  14-16,
Хорватия 17-20,
Латвия 17,5-21,
Россия 18-25,
Франция 22-28,
Германия 23-25,
Италия 24-28,
Финляндия 25-29,
Швейцария от 30
Греция 30 -35,
Великобритания от 45,
Монако - чемпионы от 50


К слову. Исходя из таблицы можно сделать вывод - Немцы делают правильно, снимая а, не покупая недвижимость. Всем известный факт - Немцы считаются очень расчетливыми и педантичными.
Каким образом Болгария связана с Германией? Сразу у двух наших клиентов, которые выбирали хорошие дома в Болгарии, Немцы из-под носа увели шикарные варианты.


Вышеописанный коэффициент не в полной мере показывает привлекательность покупки перед арендой, и, наоборот, ведь он не учитывает налоги, но, включив все расходы видна более точная картина. В числителе оставляем цену квартиры, а в знаменателе оставляем доход от аренды в год минус расходы на ее содержание, ремонт, налоги. Этот коэффициент более точно отразит ситуацию и, как показали расчеты, в развитых странах делает покупку менее интересной, а в развивающихся, наоборот аренда менее выгодна. Это связано прежде всего с налогами и прочими расходами, которые в развитых странах выше.

Если посчитать данный коэффициент применимо к стандартной московской "однушке", не в центре и не на окраине, стоимостью 6,5 млн. рублей, доход от аренды которой 450 тысяч в год, с расчетным износом и стоимостью последующего косметического ремонта, 120 тысяч в год (т.к. пока не много людей сдающих квартиры в России платят налоги этот показатель опустим, как и воду с электричеством, за которые платит арендатор) имеем следующее: 6500000/ (450000 - 120000) =окупаемость 19,7 лет. Годовая доходность с квартиры будет равна 330 тысяч или 5,08% годовых.

Во всем мире принято считать доходность без учета расходов или коэффициент валового дохода: Доход от аренды за год умноженной на 100, деленной на стоимость квартиры.
В нашем примере получается доходность 6,93%.


Средняя доходность вложений в Московскую недвижимость известна – это 4-6% годовых в рублях. Даже самый консервативный Сбербанк дает около 7% годовых, а другие не менее надежные и устойчивые банки дают до 9% причем с капитализацией, начислением % на ежемесячные %.
Ежегодный прирост вторички в Москве в расчет, скорее всего, брать не стоит т.к. на текущий момент он равен около 1% годовых и скорее всего не перекроет расходов на ремонт и поддержание квартиры в рабочем – привлекательном для съемщиков состоянии.


Global property guide предоставил рейтинг более чем 100 стран мира по доходности  и инвестиционной привлекательности недвижимости. Причем Global property guide провел целое исследование, включив в коэффициент поправки на экономические, политические, территориальные, эпидемиологические риски.

Например, по их оценкам, Россия имеет среднюю доходность жилой недвижимости около 4,% причем в крупных городах ниже, а в средних выше. Но и в больших и в маленьких городах России крайне низкая инвестиционная привлекательность.


Для сравнения приведем все ту же Германию с доходностью 4,4%, Францию 3,63%, Испанию  3,9%, Великобританию (Лондон) 2,1%, Болгарию - ее Черноморский регион 8,9%.
Беря в расчет менталитет россиян желающих больше не заработать, а сохранить  имеющееся, вложив сбережения в недвижимость, по мнению экспертов, стоит обратить свое внимание все же на рынок Европы с его преимуществами стабильности. При этом стоит учитывать, что получаемый доход около 5-9% будет уже в евро, а в сравнении с депозитами банков, которые предлагают около 2-4% по вкладам в евро – это более привлекательно.  


И вот теперь давайте снова вернемся к коэффициенту окупаемости на конкретном примере!


Рассматривая, куда вложить деньги - всем хочется вложить  их с умом.
Снова нам помогает наш уже рассчитанный выше коэффициент окупаемости, для оценки во что перспективно вкладывать деньги. Так как мы специалисты своего дела, то предлагаем посчитать инвестиционную привлекательность конкретного объекта недвижимости в Болгарии с нашего сайта..

Возьмем один из титульных проектов в Болгарии комплекс Sunset Resort в Помории.

Вариантов квартир в этом комплексе много, например:


Квартира 2 спальни, третий этаж, частичный вид на море, полностью оборудована и готова к проживанию. Площадь квартиры 101 кв. м. цена  80 000 евро.

квартира в комплексе Sunset Resort лот 803
Заходим на самый популярный на западе сайт по аренде не только гостиниц, но и квартир от частных лиц.tripadvisor
Находим Sunset resort на сайте и видим, что на август минимальная цена за сутки в этом комплексе равна 75 евро, причем не квартиры с 2мя спальнями, а квартиры с одной спальней.

tripadvisor - Sunset resort

Принимаем во внимание:

  • Квартира будет сдаваться не весь сезон, а только с мая по октябрь, а это примерно 150 дней, закладываем самый пессимистический сценарий сдачи в 90 дней, остальное время  квартира пустует или живем сами.
  • Рассматриваемый к продаже вариант имеет 2 спальни, а предлагаемая квартира к сдаче имеет одну спальню, тем самым мы нивелируем разницу цены в зависимости от курортного сезона (кто не в курсе май - низкий, июнь  и июль  - средний, август – по 10 сентября высокий и с 10 сентября по середину октября опять низкий).

Получаем следующую цифру 100*75 =7500 евро в год.


Особенность нахождения в этом комплексе в том, что нет счетчиков на воду и электричество. Учет происходит по дням пребывания 1 день 5 евро на свет и воду без ограничения потребления, а это 100*5=500
Также стоит учитывать, что агентство, нашедшее арендатора в вашу квартиру возьмет свои комиссионные  %, а в курортных зонах % выше, чем в городах (для Болгарии он равен максимум 20%). 

Рассчитываем коэффициент инвестиционной привлекательности объекта.


Стоимость квартиры 80000 евро
Доход без учета расходов = 7500-500 - % =5600
Вычисляем коэффициент  80000/5600= 14.29
И это при пессимистическом сценарии!

На самом деле: Квартира с двумя спальнями в этом комплексе, при месячном проживании, стоит 2000 евро в мае и сентябре , 3000 евро в июне и июле и 3500 в августе.  Средняя ставка здесь равна 2700 евро в месяц или 90 евро в сутки.


Реальные цифры следующие:
100 дней * 90 евро - 100 дней * 5 евро за свет и воду – комиссионный % = 6700 евро
Вычисляем коэффициент  80000/6700 = 11,94, а это 9% годовых в Евро. На момент написания статьи, устойчивые банки не дают более 3% в Евро.
И это при пессимистическом сценарии!


Цифры говорят сами.


Вывод очевиден – в Болгарии выгоднее купить квартиру, а не снимать ее!

Обращайтесь к нам – мы посоветуем недвижимость в Болгарии исходя из ее инвестиционной привлекательности, ведь, как говорилось выше

сегодня в мире нет стран с хорошей инвестиционной привлекательностью, есть объекты имеющие инвестиционную привлекательность!


Данные взяты из открытых и достоверных источников, при желании любой может их проверить.



<<вернуться

Квартиры на море, в городе

Площадь: 55 кв.м.

Кол-во спален: 1 спальня

Цена: 27000 24000 €

Китен - Лозенец

Квартиры на море

Площадь: 88 кв.м.

Кол-во спален: 2 спальни

Цена: 29990 €

Солнечный берег

Квартиры на море

Площадь: 58 кв.м.

Кол-во спален: 1 спальня

Цена: 20000 €

Солнечный берег

Квартиры на море, в городе

Площадь: 120 кв.м.

Кол-во спален: 2 спальни

Цена: 45000 €

Святой Влас и Елените

Квартиры на море

Площадь: 58 кв.м.

Кол-во спален: 1 спальня

Цена: 15000 13500 €

Солнечный берег

Квартиры на море

Площадь: 31 кв.м.

Кол-во спален: Студия

Цена: 7000 €

Солнечный берег