Выбираем квартиру

В этой статье вы не найдете красочного описания чудес и курортов гостеприимной Болгарии - она предназначена для тех, кто уже принял решение о приобретении недвижимости в этой благословенной стране.

Итак, трезво оценив свои возможности и потребности, вы, не желая ухаживать за домом, собрались покупать квартиру. Однако, как человек разумный, вы понимаете - чтобы сделать правильный выбор, необходимо:
а) четко осознавать - какая и где квартира вам нужна;
б) хоть немного ориентироваться в реалиях болгарского рынка недвижимости.
Но, увы, полной информацией вы не обладаете. Что ж, давайте разбираться: как выбрать квартиру в Болгарии и не ошибиться.

Выбор области, населенного пункта, места

Болгария в сознании россиян чаще всего ассоциируется с морем, солнечными пляжами. 9 из 10 потенциальных покупателей грезят о милой квартирке с видом на прибой. Но недвижимость в курортной зоне имеет свою специфику и на самом деле подходит далеко не всем, да и Болгария - это не только побережье. Выберите свой вариант.

Вы хотите приезжать в Болгарию на сезон, в отпуск
а) вы планируете сдавать квартиру на то время, пока не будете отдыхать в Болгарии
б) в ваше отсутствие в квартире будут проживать ваша семья, родственники, друзья
Вы хотите жить в Болгарии в течение всего года, изредка навещая родных в России
а) вы имеете постоянный источник дохода (пенсия, арендные выплаты от съемщиков вашей российской недвижимости, работа в интернете и т.п.)
б) в Болгарии вы собираетесь искать работу или организовывать бизнес

Четыре варианта ответа четыре разных квартиры

1.а) В этом случае, покупка недвижимости в популярном курортном месте – оправданное решение. Квартира в современном жилом комплексе или апарт-отеле на первой, второй береговой линии в ваше отсутствие будет приносить неплохой доход, желающих ее снять будем много, а вы во время отпуска получите максимум удовольствия. Такой же тип жилья легко найти и на горнолыжных курортах.
1.б) Выбравших второй вариант больше интересует личный комфорт, покой семьи. Им стоит обратить внимание на небольшие прибрежные городки. Равда, Несебр, Бяла, Обзор, Царево или скажем боле модный Святой Влас, названия которые не на слуху: здесь нет суеты, центров курортов, гуляющей молодежи, а цены на продукты чуть ниже. Вторая, третья береговая линия, а также окраины курортов, будет хорошим выбором. По сути же, подойдет квартира в любом месте, которое вам нравится, но не стоит забывать –покупая думаем о том, как будем продавать, а в этом ключе не стоит рассматривать варианты далее 1 км. от моря.
2.а) Как и во втором случае, при выборе вы можете руководствоваться личными предпочтениями. Но все же, обратите внимание на обжитые приморские городки, которые предпочитает коренное население, на вторую, третью береговую линию. Помните, что даже в небольших поселках Болгарии есть необходимый минимум для комфортной жизни. Небольшие расстояния и развитая транспортная сеть позволяют свободно ездить по стране. За крупными покупками можно съездить в ближайший крупный город, вы даже можете за день скататься на шопинг в Турцию и вернуться домой, до Греции тоже рукой подать.
2.б) Найти работу в Болгарии трудно, а, учитывая местные реалии, не бизнес делает место, а место – бизнес. И разумно сначала найти место, где вы можете зарабатывать, а потом покупать квартиру неподалеку.

Россияне за последние годы приобрели в Болгарии очень много недвижимости. Примерно 350 000 человек имеют официальный статус на территории страны, который позволяет им жить в Болгарии продолжительный период. Русские скоро сравняются по численности с цыганами, которые выступают в роли «бабайки» для тех, кто не посещал Болгарию, но «осуждает». А теперь давайте посмотрим, какие области и населенные пункты предпочитают россияне.

На первом месте по популярности Бургаская область. На втором месте - Варна и окрестности. Море в глазах большинства покупателей – самое главное достоинство Болгарии. Третье место делят София и Сандански. Эти города привлекают, прежде всего, тех, кто хочет жить в Болгарии круглогодично. София - столица, где возможностей для заработка больше всего. Но ее жители отсутствия отдыха тоже не страдают: летом - уикенды на море или поездки на озера, зимой - гора Витоша принимает любителей горных лыж. Сандански обжитой район с развитой инфраструктурой и отличными возможностями для отдыха: летом горожане предпочитают ездить на побережье Греции, которая находится со всем рядом, зимой - в Банско, до которого ехать около часа. Сандански еще называют город-врач: термальные источники, лечебные грязи, все радости SPA, опытные бальнеологи – в нем можно поправить пошатнувшееся здоровье или просто поднять тонус в любое время года.
Поклонники зимних видов спорта предпочитают Банско – единственный горнолыжный курорт, где можно жить круглогодично. Пампорово и Боровец тоже востребованы, но весной здесь жизнь замирает, а развлечений немного.

Квартира для сезонного проживания

Как и говорилось, для сезонного проживания подойдет любой курорт или городок, который вам приглянулся. Технических рекомендаций по выбору зданий особо нет: летом тепло и о зиме можно не думать, а кондиционерами оборудованы почти все болгарские квартиры. Особое внимание при выборе необходимо уделить удаленности от моря: первая береговая линия с видом на море кажется пределом мечтаний, но так ли она хороша?

С самого раннего утра на пляж устремляется множество людей: вы можете услышать под окном детские визги и в 7, 8 утра. Когда солнце взойдет в зенит, те же люди пойдут мимо вашего дома обратно. Во второй половине дня начинается второй заход на пляжи и уже до позднего вечера буйство жизни со всем звуковыми спецэффектами не утихает. А на закате вас могут порадовать песнями на разных языках мира особо разгорячившиеся с помощью алкоголя товарищи. Если в зоне слышимости дискотека или ресторан, которых на первой береговой немало, то незабываемые впечатления вам обеспечены. Спасение есть – некоторые комплексы имеют большую огороженную территорию, через которую не пропускают тех, кто в них не проживает. Может остановить цена: вид на море прибавляет к цене квартиры не сотни, а тысячи.

Вторая береговая спокойнее и дешевле, а море все еще рядом. Надо сказать, что чаще всего покупают квартиры именно в домах на второй и третьей линии, где достаточно хороших дешевых кафе, ресторанов, магазинов с приемлемым ассортиментом и меньше шумных отелей, оккупирующих первую береговую.

Квартира для круглогодичного проживания 

Крупный город или поселение, расположенное рядом с ним – оптимальный вариант для комфортабельной жизни в любой сезон. Чисто курортные местечки обычно не имеют школ, детских садов, больниц и других элементов инфраструктуры, нужда в которых периодически бывает у всех. Обычно школы, детские сады и сопутствующая инфраструктура круглогодичного проживания есть во всех населенных пунктах, где живут местные жители. Многие магазины, рассчитанные только на поток туристов, закрываются на зиму, при покупке жилья для постоянного проживания следует учесть расстояние до магазина работающего и в сезон, ведь наши люди за хлебом на такси не ездят. Кстати, если вы хотите привезти ребенка в Болгарию на ПМЖ, учтите, что школы, где преподавание ведется на русском языке, есть только в Софии, Варне, Бургасе. Немаловажно наличие соотечественников и в пределах досягаемости: языкового барьера как такого нет, но полное взаимопонимание с местным населением придет не сразу, а отсутствие полноценного общения заставит вас тосковать.
Но выбор квартиры для круглогодичного проживания должен быть обусловлен не только географическими, социальными факторами, но и коммунальными. Болгария - страна теплая, но зима и здесь – совсем не лето, а значит надо серьезно подумать об отоплении, теплоизоляция в курортных домах и домах для круглогодичного продивания одинакова. О типичных для Болгарии домах и видах отопления мы поговорим подробно позднее, а сейчас немого обще информации.

Квартиры на первой береговой для круглогодичного проживания подходят плохо. Вид бесконечной морской дали и легкий бриз, радующие летом, зимой станут причиной расстройства: в холодное время с моря дуют ледяные ветра, принося с собой высокую влажность и дожди. На окна идет сильная ветронагрузка, а усиленные алюминиевые профили рам, которые способны удержать тепло – для Болгарии редкость, а их цена не радует. В «летних» курортных домах не всегда установлено какое-либо отопление помимо кондиционера, а его не всегда достаточно. Исключения из этого правила встречаются, но нечасто.

II. Типы зданий, материалы, отопление, панировка: особенности и нюансы

Иногда от туристов можно услышать, что, мол, были на курорте и видели много долгостроев. Но они немного заблуждаются: долгострой - редкость, а вот недостроенные здания есть, потому что в Болгарии летом не строят вообще, делая перерыв во имя спокойствия отдыхающих. Обычно полный цикл строительства с учетом летней паузы (дома квартир на 30 - 40) занимает год с небольшим. Типичное для Болгарии здание представляет собой монолитно-бетонную конструкцию со стенами из полого кирпича, цельнолитые дома – экзотика.

Строительная компания дает на здание гарантию, однако не общую: каждый тип работы рассматривается отдельно. К примеру: обеспеченный гарантией срок эксплуатации составит всего 5 лет, в то время как на конструкцию заявлен срок 20 лет. Сроки оговорены в Болгарских домостроительных стандартах.

Строительство, отделка

Полый кирпич для стен имеет повышенную теплоизоляцию, крыши, фундамент, террасы оборудуются гидроизоляцией. Внешняя отделка состоит из теплоизоляции, армирующей сетки и штукатурки наполненной красителем, а внутри обычно используют два слоя первичной отделки: гипсокартон или штукатурку, которую выравнивают шпатлевкой. Стены предпочитают красить водоэмульсионной краской, обои используют редко. Штукатура служит дольше и немного лучше сохраняет тепло в помещении, зато и у гипсокартона лучше звукоизоляция и с ним проще производить установку розеток т.п. Полы и потолки выравнивают, в качестве напольного покрытия часто используют ламинат, но встречается и плитка, потолки красят. Все новые дома оборудуются пластиковыми окнами. В прибрежных курортных зонах ставят окно в 2 стекла, в холодных, горных областях в 3. Двери ставят типовые: вход в квартиру – металлические, межкомнатные – МДФ. В апарт-отелях, комплексах устанавливают на входе МДФ или более дорогое дерево. Любое болгарское жилье оборудовано счетчиками воды, электричества, кстати, данные с последнего выводятся дополнительно на табло, установленное вне квартиры. Задерживать плату не рекомендуется – отключают мгновенно.

Планировка

Обычная квартира состоит из большой гостиной, совмещенной с кухней, и небольших спаленок. В многокомнатных апартаментах часто бывает по 2 санузла, что весьма удобно. Санузел почти всегда совмещенный. Выделенная кухня и туалетная комната – большая редкость, которая встречается только в старых панельных домах. Если в квартире есть выход на террасу – это огромный плюс: террасы-балконы широкие и летом их можно считать фактически отдельной комнатой. Лаконичность планировки обусловлена экономическими соображениями: меньше «ненужной» площади – меньше плата.

Стандартная высота потолков в Болгарии - 2.65-2.7 метра. Здания редко имеют больше 5-6 этажей. Если дом имеет менее 4 этажей – лифт может отсутствовать, в остальных случаях он есть.

Обратите внимание! Заявленная площадь квартиры не является застроенной площадью квартиры. Вы приобретаете площадь, куда входит терраса, если она есть, площадь стен и доля общественной части дома. Разница между площадями  может составлять от 7 до 20%. Чем шире коридоры и больше подсобных помещений, тем разница будет больше, обычно в апартотелях. Впрочем, в обычных, не супер элитных комплексах с бассейном, она составляет 7-10%. В документах указываются две цифры: размер оплачиваемой площади и застроенная площадь квартиры.

Отопление

Увы, но в Болгарии привычного для нас центрального отопления, как и во многих других европейских странах, нет. Самые распространенные системы отопления это газовое и электрическое. Хотя локальное газовое отопление встречается только в крупных городах центральной части страны. Сами болгары считают газ слишком дорогим удовольствием и зачастую снимают радиаторы в комнатах, предпочитая переходить на электричество, или в целях экономии просто мерзнуть.

Электрическое отопление осуществляется с помощью кондиционеров или конвекторов, в качестве дополнительного источника тепла выступает «теплый пол». Установленные в каждой комнате кондиционеры, в принципе, дают достаточно тепла, но конвекторы немного экономичней и набирают все большую популярность не только в Болгарии – сейчас это самый распространенный вид отопления в Европе. Подогрев пола лучше устанавливать самостоятельно: стандартный вариант от застройщика – это самый дешевый подогрев, который не полезен для здоровья и не отличается надежностью.

Комплектация и состояние квартир перед покупкой

Новые готовые квартиры предоставляются покупателю в одном из двух состояний: «дом под ключ» и до состояния БДС.
Квартира под ключ – это квартира с внутренней отделкой, полностью оборудованным санузлом (бойлер, фурнитура, зеркало и т.п. – полный комплект). Вам не нужно делать ремонт – достаточно поставить мебель и можно жить. Зачастую застройщик устанавливает еще и кухонный блок, повышая этим привлекательность жилья в глазах потенциального покупателя.

Квартира до БДС, расшифровывается как «болгарский домостроительный стандарт»: в квартире нет косметического ремонта, но стены и потолок готовы к покраске, а пол к настилу напольного покрытия. Если в доме есть террасы – о плитке на них беспокоиться не нужно. Разводка инженерных сетей выполнена – санузел со всеми выводами оштукатурен но не отделан плиткой. Электрораспределительный щиток с предохранителями и счетчиком установлен.

В курортной зоне, приморских городках 99% продаваемых квартир находятся на стадии «квартира под ключ», в других областях встречаются оба состояния.

Обратите внимание! У каждого помещения есть статус. Если по документам ваша квартира числится как склад или другое нежилое помещение, то вы не сможете получить вид на жительство.

III. Цены, подводные камни и рекомендации по безопасной покупке

Цены

На нашем ресурсе вы всегда можете найти свежие сводки по текущим ценам на квартиры в Болгарии. В рамках статьи мы укажем лишь на закономерность: цены на жилье в курортной зоне ниже, чем цены на квартиры в крупных городах: Софии, Бургасе, Варне, Сандански. Например: на Солнечном береге вы можете купить квартиру в доме, отстоящем от линии берега на 700м за 30 000 евро, а аналогичное жилье в Варне сделает вас беднее на 55 000-60 000. Это закономерно для всех городов и пригородов всех стран мира.

Первичное жилье

Сберегите свои нервы, деньги и время: не связывайтесь напрямую с застройщиком. Надо очень хорошо знать рынок Болгарии, чтобы знать, кто из застройщиков надежен, а кто может превратить дом в долгострой. К тому же, россияне, порой пренебрегаем правовой стороной вопроса и туда, куда англичанин идет с адвокатом, отправляемся с надеждами. Дело застройщика – продать вам квартиру любой ценой. Да, лучшие квартиры уходят на стадии строительства, но пока здание не сдано в эксплуатацию – это риск. Не зная нюансов трудно понять на стадии строительства, почему эта квартира дешевле на несколько тысяч, чем соседняя, казалось бы похожая. В готовом доме жилье будет дороже – но не сильно, застройщик вложился или привлек банк, который тоже хочет свой %, зато вы получите свою квартиру сразу после оплаты. Также не стоит забывать тот факт, что как только застройщик продаст вам квартиру, он перестает быть заинтересованным строить качественно. Практика показывает, что большинство застройщиков не так щепетильно относится к качеству уже проданных квартир, стремясь максимально хорошо отделать еще не проданные.

Купить дорого, качественно – несложно, но если вы хотите купить подешевле , качественно и с гарантией - обратитесь к надежному риэлтору, он будет представлять ваши интересы, а не чьи-либо еще. Опытный специалист, зная рынок, поможет вам избежать ловушек и недобросовестных застройщиков. Бывают строительные компании с первого взгляда отличные – строят много, вот только «забывают» гидроизоляцию фундамента делать и «счастливые» обладатели квартир на первом этаже рискуют обнаружить вместо жилых комнат бассейн.
 Вам предлагают скидки? Мы выбьем не меньше, а может и больше, при этом  проверив объект, дадим рекомендации и поможем внести правки в договор, если ваши интересы ущемляются. И будьте осторожны: завлекательное предложение в 600 евро за квадратный метр с невиданной рассрочкой более года может оказаться билетом на остров Невезения.

Вторичное жилье

Вторичные варианты - источник дешевого жилья. Разница в стоимости между первичкой и вторичкой достигает иногда 20-40%. Когда счет идет в евро на тысячи – сумма получается очень приличная. Известно, что люди часто продают квартиры по личным обстоятельствам в срочном порядке, срочность отражается в цене. Рассрочку у продавца вторички вы вряд ли получите, но сэкономить значительную сумму сможете.

Иногда вторичное жилье - вторичное только формально: продавец после покупки не использовал квартиру. Порой встречаются предложения о продаже квартиры с обстановкой и техникой: пусть вам не все «наследство» вывших хозяев пригодится, но ремонт по вкусу дело хлопотное и долгое, а тут - заходи и живи. Вторичка хороша и тем, что вы можете видеть реальное состояние здания: если при строительстве были совершены ошибки – они видны либо уже исправлены.

Состояние квартиры

Косметические недостатки легко устранимы, а приобретая квартиру с облупившейся краской, поврежденным подоконником, покосившейся дверью или испорченным из-за влажности пол, вы получаете возможность сэкономить до 20 000 евро! Оценив реальное состояние квартиры, риэлтор подскажет, что можно исправить после небольшого ремонта, а что из недостатков – следствие глобальных проблем. Вздутый пол из-за забытой на зиму открытой форточки или протечка на последнем этаже из-за некачественной гидроизоляции – вещи разные.

Рекомендации по покупке квартир

- Напоминаем, что крайне важно обращать внимание на статус приобретаемой недвижимости: квартира должна считаться жилым помещением: склад, офис, ателье, таван (чердак) - вам не подходят.
- Слишком дешевое жилье с нереальными рассрочками более 2 лет – верный путь получить бесконечную волокиту с долгостроем.
- Не стоит покупать квартиру у застройщика самостоятельно, если вы не профессиональный риэлтор и не знаете реалий болгарского рынка недвижимости.
- Мелкие недостатки, которые легко исправить – не повод для отказа от покупки, а отличный задел для торга. Вы можете сэкономить пару тысяч евро на покраске стоимостью в 300.
- Не разумно проявлять восторг при продавце или его представителе – скидку вы из него не выбьете. Если квартирка вас заинтересовала, не показывайте этого.
Теперь переходим к практике!